par Mélanie Pattier - Manager CED - Sopra Steria Next
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En 2021, la consommation d'énergie des bâtiments résidentiels et tertiaires a augmenté de 9,7 %, faisant du BTP le secteur le plus énergivore en France avec 44 % de l’énergie consommée. À l’heure de la transition énergétique, l’optimisation de l’immobilier est un domaine clé dont doivent s’emparer les collectivités et les entreprises en reprenant la main sur la maîtrise de leur consommation. Un enjeu auquel répond parfaitement une approche Smart Building.

La consommation énergétique des bâtiments représente le premier poste de dépenses des collectivités locales avec 78 % en moyenne de l’ensemble des dépenses énergétiques. Pour lutter contre le réchauffement climatique et tenir les engagements de la COP 21 (à savoir, limiter le réchauffement climatique à un niveau inférieur à 2°C par rapport au niveau préindustriel), l’ensemble des acteurs concernés (collectivités, entreprises et toute organisation devant gérer un parc immobilier) doivent investir dans la gestion intelligente de leur parc immobilier. Dans ce contexte, les solutions de Smart Building apportent une réponse efficace aux problématiques de performance énergétique.

La technologie au service de la performance énergétique

Concrètement, c’est quoi le Smart Building ? « Le smart building transforme les bâtiments en plateformes connectées permettant à l’ensemble des acteurs de l’écosystème, actionnaires et occupants, d’interagir. Il doit son essor, d'une part, aux nouvelles technologies comme l'IoT ou le Cloud Computing qui permettent de connecter les bâtiments, et, d'autre part, à la prise de conscience de la nécessité de réduire les consommations énergétiques », rappelle Mélanie Pattier, Manager CED, Sopra Steria Next.

Le Smart Building est donc une plateforme qui, d’un côté, permet de communiquer en interne sur les besoins de maintenance ou d’optimisation de la consommation auprès du gestionnaire, ou pour améliorer le bien-être des occupants (régulation intelligente de la température, etc.) ; et de l’autre, permet également de communiquer vers l’externe, par exemple vers les smart grids, maillons essentiels de la décarbonation. Grâce aux multiples capteurs IoT déployés dans l’immeuble, les smart grids collectent les données relatives à la production et à la consommation d'énergie, et peuvent ainsi optimiser en temps réel l’alimentation en électricité et en énergie thermique du bâtiment (et par extension du quartier). En ce sens, le Smart Building s’impose comme une brique essentielle des réseaux énergétiques intelligents. 

Après le SaaS, bienvenue au BaaS – Bâtiment as a Service ! Une promesse qui peut faire rêver les gestionnaires de patrimoines immobiliers, mais comment passer à l’action de façon effective et dégager un ROI ? 

Passez à l’échelle…

La valeur d'une solution, quelle qu’elle soit, doit se réfléchir de manière globale. C’est pourquoi un projet de Smart Building ne doit pas être abordé de façon indépendante à l’échelle d’un seul bâtiment, mais intégré dans la stratégie générale de l’entreprise. La solution doit être pensée et généralisée exactement comme le serait une flotte de véhicules ou un parc d’ordinateurs. C’est dans leur passage à l'échelle que résident les facteurs clés de succès et les gains financiers associés aux solutions de Smart Building. Pourquoi ? Parce que l’un des effets les plus marquants de la généralisation d'une solution repose sur la rationalisation des coûts SI et des coûts projets à toutes les étapes : conception, installation, hébergement, support et maintenance applicative.

Autre atout : la capacité à mutualiser les coûts de développement et de gestion à l’échelle de l’entreprise et de les répartir entre les multiples entités et bâtiments du parc immobilier. Ainsi, dans la phase de Build, 80 % des coûts concernent des besoins mutualisés tels que la conception, le développement du socle commun, la cybersécurité, la gestion des réseaux et de projet, la communication ou encore la conduite du changement.

Alors, il est aujourd’hui temps de dépasser le stade des projets pilotes et de déployer le Smart Building à l’échelle de l’ensemble du parc immobilier. « Un seul système permet de mutualiser les coûts de développement et de gestion à l'échelle de l'entreprise et de répartir son coût sur l'ensemble des entités. Il est ainsi possible de gérer tout un ensemble de bâtiments à travers le pays par le biais d’un unique système de gestion, à l'instar de la gestion des absences ou des frais de déplacements. Cette gestion centralisée profite à tous : une seule application suffit pour qu’un correctif soit répercuté auprès de tous les immeubles.»

 … mais avec une solution modulable

Toutefois, il est important de penser votre solution pour qu’elle tienne compte de l’hétérogénéité du parc immobilier (différents systèmes, modes de conception…) et qu’elle puisse être déployée rapidement en répondant à un maximum de besoins. En effet, pour communiquer de façon aussi qualitative avec les gestionnaires qu'avec les occupants, la solution mise en place doit proposer un socle commun mais rester personnalisable.

« Il faut sélectionner ou concevoir une solution qui tienne compte de cette disparité mais qui suit les mêmes codes et les mêmes processus. Un bâtiment géré à Lille aura ainsi les mêmes types de monitoring ou de format d'alertes qu'un bâtiment à Toulouse. Pour passer à l'échelle, il est important de mettre en place un dictionnaire commun pour la solution tout en utilisant des options en fonction des besoins propres aux bâtiments. Inutile par exemple de déployer un outil de réservation de place de parking sur tous les sites. »

Un principe qui vaut autant pour les immeubles récents que pour les plus anciens. En effet, plus les bâtiments sont anciens ou sous-équipés, plus les bénéfices seront élevés. L'entreprise va ainsi pouvoir tirer parti de l'hétérogénéité de la maturité de ses installations. D’où l’intérêt de passer à l’échelle sur l’ensemble des sites mais aussi de disposer d’une solution modulable capable de couvrir l’ensemble des besoins à travers une gestion personnalisée de chaque bâtiment.

Concentrez-vous sur les quick wins, le reste suivra…

Une fois le passage à l’échelle réalisé, quels bénéfices rapides espérer de la solution Smart Building ? Parmi les quick wins, nous avons pris le parti d’établir trois priorités au regard de la capacité de mise en œuvre et des enjeux : le monitoring, la consommation énergétique et la gestion des espaces. Comment y parvenir ? En procédant étape par étape pour installer des bases solides, alimenter les autres projets et collecter de la donnée.

Le premier quick win est lié aux gains de temps obtenus sur le monitoring des bâtiments et l'installation de la gestion technique centralisée (GTC). Une des principales vertus du Smart Building est l'établissement d'un référentiel pour toute l’organisation. Or si la valeur de la donnée n'est plus à démontrer, c'est son utilisation qu'il faut repenser. En ce sens, la collecte des données en temps réel va fiabiliser le reporting et le suivi des activités, et en conséquence crédibiliser l'ensemble des acteurs et des actions menées. À la clé : la capacité à renégocier les contrats de maintenance ou d'assurance, et à obtenir certaines certifications de type HQE (Haute Qualité environnementale) ou BREEAM (Building Research Engagement Environmental Assessment Method), et une meilleure image de sa marque employeur. Le monitoring à distance peut ainsi faire gagner jusqu'à 20% du temps d'un ETP (équivalent temps plein) sur le suivi et les reportings pour chaque bâtiment.

Autre quick win : la gestion optimisée de la consommation énergétique, à commencer par la gestion de l’éclairage et de la température. En France, les dépenses de chauffage au gaz ou électrique peuvent ainsi représenter jusqu’à 60 % de la facture énergétique. Or un simple dispositif de régulation du chauffage suffit pour réaliser 15 % d’économies d’énergie.

C’est l’un des atouts principaux de la mise en place d’une solution de Smart Building : elle permet d'intervenir à différents niveaux sur la performance des installations et de décider des solutions à déployer bâtiment par bâtiment. Et qui dit réduction des consommations énergétiques, dit réduction de l'impact environnemental. Une bonne nouvelle quand on sait que les bâtiments émettent plus de 123 millions de tonnes de CO2 chaque année en France !

Enfin, l’approche Smart Building a un impact positif sur l’optimisation des espaces de travail, et l’intégration du travail hybride ou autre forme de flex office. Dans cette ère post-covid, impossible désormais de ne pas composer avec des systèmes de gestion intelligente des bureaux. Pour rappel, en 2019, l'ARSEG estimait le coût d'un poste de travail à 13 566 € HT (hors frais de déplacements), là où la mise en place du flex office peut générer jusqu’à 30 % d’économies financières. Et s’il était possible d’organiser l’espace de travail au poste près ? Sans oublier la réduction de la consommation énergétique liée à des bureaux surdimensionnés. C’est toute la promesse du Smart Building !

Tirer de la valeur d’un projet de Smart Building implique donc de dépasser les POC (proof of concept) et de les penser comme un programme global à l'échelle de l’ensemble au parc immobilier. Les bénéfices seront d'autant plus importants qu’un maximum de bâtiments seront intégrés. Une mise à l’échelle qui permet notamment de lier et de faire communiquer l’ensemble des parties prenantes (métiers, opérationnels ou management, IT, services généraux et sous-traitants) afin de bénéficier du plein potentiel de la donnée.

Comment y parvenir ? Grâce à une approche basée sur l'industrialisation des programmes et la mise en place d’un système généralisé qui, pas à pas, s’avèrera un vecteur d'amélioration continue pour l'ensemble des acteurs. À la clé : la capacité à mettre la gestion intelligente des bâtiments au service de la performance opérationnelle de toute l’entreprise.

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